居民购房承受力有多大？

以往许多人，包括房地产经营者、银行界人士、研究人员等等，往往以居民家庭年收入和房价之比作为指数来判断和测算居民购房实际承受力。其实这是十分不科学的，判断居民购房实际承受力的核心指标应该是居民购房实际承受力指数，即居民家庭购房可支付款与该居民家庭购房费用之比。举例说，一个家庭的年收入是3万元，房价是30万元，二者之比为1／10，以往就是以此为指数来判断居民购房承受力的。但一个家庭不可能不吃不喝不穿衣、不让孩子上学，所以必须从收入中扣除这些费用开支，才能作为购房可支付款。这样算下来可能就只有1万元了，而在买了30万元的房子之后，并未万事大吉，还要发生一系列的费用，如：搬迁费、装修费、新家具购置费和由于购房所引起的预期支出，如维修费、购房贷款利息和物业管理费等。这样，居民购房的费用支出就不仅是40万元而可能是45万元了。按此统计，居民购房承受力指数就是1／45，远远小于1／10，也就是说，居民的购房承受力更低。而且，年收入房价作为指数是一个时点数，居民家庭购房可支付款和该居民家庭购房费用是一个时期数。比较而言，前者虽然与购房相关，但太笼统、粗糙，无法反映市场变化，容易引起误导。后者尽管可能不乐观，但要科学和符合实际情况得多。

判断住宅的有效需求，要同时考虑两个条件：一个是居民购房承受力，另一个是居民购房的真实意愿。制约居民购房真实意愿的主要因素有5个：

1．经济利益的驱动。最直观的就是居民能住单位的低租金公房，就不会买房。

2．居民购房承受力指数的大小。如果大多数普通工薪家庭的居民购房承受力指数太小，是无法形成火爆的买方市场的。

3．住宅的质量和外部的环境。如果住宅的质量低下、环境恶劣，居民即使有购房能力，也不会产生购房意愿。

4．产权的性质。特别是价廉的经济适用房，由于涉及许多优惠政策，往往使得产权不全，影响人们的购房意愿。